不動産会社で働いている人は一度は考えたことがあると思いますが、こんなに自分は契約をとっているのに、この給料では割にあわない。
独立して一人でやった方がいいのではないか？と
契約を何件をとっている不動産の方なら独立するという方も少なくないというのが答えになるのですが
今回はそんな方たちに向けて不動産業のの独立、不動産会社の開業について紹介をさせていただきます。
目次
不動産の独立・開業の流れ
不動産屋を開業するための流れとしまして
大前提として必ず必要となる資格があります。宅地建物取引業の免許が必要となり、宅地建物取引士の資格をもつ必要があります。
その他にも申請を行う段階で事務所を所持している必要もあるので事務所を借りなければなりません。
費用としてかかる用意としてはその他に
- 事務所
- 保証協会加入料
- 宅建協会加入料
などが開業前に必要となります
経営・業務形態を決める
開業を決めてからまず決めることとして
どのような経営形態、業務形態で開業をするか決めましょう。
他の開業のコンセプト設計と似ている部分でもあります。
個人経営で進めるのか法人経営で進めるかでまずは決めることになりいますが
不動産経営の場合信用が重要となるので、法人経営で行うのがおすすめです。
次に業務形態になりますが、元手となる費用があまりない場合は仲介業から始める方が多いため
資金がない場合は仲介業からはじめるといいでしょう。
業務形態の種類
- 賃貸仲介業
- 売買仲介業
- 賃貸管理業
- 不動産コンサルティング業
- 不動産デベロッパー
法人の設立
不動産は個人でも行うことはできますが、基本的には法人を設立し宅建業の免許を取得するという流れがベターです。
法人の開業には資本金の設定も必要となります。
予定表の制作
不動産会社の予算表の制作は、月のキャッシュアウトを考えどのように不動産の経営をしていくのか、どのようにして利益をあげていくのか目標設定をしながら運営をしていきましょう。
目標が決まると、月にどれくらいの契約をする必要があるのか、どれくらいの利益を生む必要があるのかということが具体的にわかるので、その数値を目標に経営を行っていくといいでしょう。
開業・独立前に準備するもの
不動産の開業する最低限用意をしておくべきものもあるので下記用意するようにしてください。
1つ目は前述した通りに事務所の用意が必要になるのとそれ以外で
- 事務所用のデスク等の備品
- 自社サイト
- 会社のロゴ
- 社判
- 名詞
- PC・プリンター
最低限用意しておきたいものとしては上記などとなります。
会計ソフトも必要な場合は用意をしておきましょう。
人によって必要となるものは異なると思うため、実際営業を始めてから何が必要になるのかイメージしておいてください。
不動産業に必要な資格
必要な資格は「宅地建物取引士」となります。
関連記事：宅建の試験内容(問題数)と範囲・科目と試験時間について解説
取得方法
宅地建物取引士（宅建士）試験に受験し合格することで受けることができます。
必要な資金の目安
不動産の開業を行う場合
どれくらいの資金が必要になるかというと500万円前後は最低限はほしいところです。
自宅を事務所にしたり、スタッフを雇わなければ費用を抑えることはできます。
人によって状況はことなるので、これくらいあれば問題なく運営ができる資金というのは一概には言いにくいというのが結論となります。
法人登記で30万円程度の資金が必要となり
事務所の費用で敷金と礼金の金額を2ヶ月ほど、そして前述した宅建協会のための資金は最低限使う費用となります。
飲食店の開業の場合、高ければ2000万円前後必要だったりするためそれらと比較すると費用は安くなります。
スタッフの人件費用
スタッフの人件費用は不動産会社によってバラバラですが
多くの中小企業は固定給を低くして歩合を高く設定する会社が非常に多いです。
不動産を開業するメリット
不動産会社は比較的に独立がしやすく
特に営業力があれば開業しやすく、開業資金も安く、人の採用もしやすいという魅力があります。
不動産屋を開業する最大のメリットは自分の思った通りに動くことができるという点にあります。
自由度が高く。契約さえとることができれば利益も大きくなるという点にあります。
在庫リスク等もないので、参入がしやすいというのもメリットです。
デメリット
デメリットとしては会社員時代とは異なり、契約がとれなければ収入がゼロということです。
そのため最初の1年～2年はうまくいかないなんて可能性もあるかもしれません。
仮に失敗をした場合は借金もできるかもしれません。
そして不動産になるので永遠と新規のお客様を追いつづけることになるので、楽して働きたいという人にはあわないでしょう。
開業当初の場合、実績もないことから信頼度の面でも他社に劣ることは明白なため、営業をする難易度は会社員時代より難しいものとなります。
不動産の営業にかかる経費
不動産業を開業した場合、営業活動を行えばどうしても費用がかかってしまいます。
不動産によっても仲介ぎ業を中心にするのかデベロッパーを中心に営業するかで必要となる経費が異なるので種類ごとに必要となる経費を紹介いたいます。
仲介業の場合にかかる経費
仲介業を中心賭する場合
借りた事務所や駐車場を維持するための経費の他に社員を雇う場合
給与や社会保険、労働保険等の法定厚生費費用などが必要となる。
その他にも広告宣伝費用のため、ホームズやSUUMO等に掲載するための費用や接待交際費用など。最低限の仲介業を運営するために必要となる経費となります。
独立してからキャッシュポジショニングを安定化させるには、ある程度の期間が必要となるため、キャッシュアウトでどれくらいの金額がかかるのかはしっかりと把握するようにしておきましょう。
不動産デベロッパーの場合にかかる経費
不動産デベロッパーは、マンションやビルなどの不動産を開発する専門業者のことを指します。
デベロッパーの場合不動産を買取るためにかかる経費や買い取った
不動産を解体やリフォームするための費用
地盤改良費用など不動産を加工するための費用が必要となります。
不動産デベロッパーの場合、一つの案件でも何百万円という出費が必要となるので、ある程度の資金をもっていることが必須の条件となります。
また不動産業界は独立をしやすいという反面廃業する可能性も高い業種です。
不動産会社は年間で5,900社ほど開業している反面でその半分ほど廃業をしています。そして廃業間近という不動産会社も多くあります。
不動産会社の独立を魅力と感じても充分な戦略と勝ち筋をみて開業をするといいでしょう。
不動産の開業を失敗しないために
不動産の独立を失敗しないために、最低限抑えておくべきポイントについて記載します。
失敗をする理由
不動産を開業で失敗をする理由の多くの原因は資金不足からの経営難にあります。どの業界であってもある程度の資金が必要にはなりますが、不動産の場合は初期費用が大きくなる傾向になり
その後契約がとれないことで経営がむずかしくなってしまいます。
宅建協会に加入する
宅建協会の加入は絶対にしなければならないというわけではありません。
ただ、この宅建協会に入会すると全国の不動産情報を交換することができるシステムとして有名な「レインズ」を使用することができます。
このレインズを使うことで、他の不動産会社と同じ物件も取り扱うことが可能になるので、ほぼ必須といていっていいほどです。
仲介物件を取り扱う不動産をする場合、この他県協会の加入は必須にもなりますのでか
.保証協会に加入する
不動産業は営業保証金を収める必要があります。
この保証金はトラブルがあった時に支払うお金を預けるという目的があります。
この営業保証金は本来1000万円円になりますが。報奨協会に入会し入会金20万円と報奨金60万円で監修するとこの1000万円が免除されるため。
加入が必須のものとなります。
トラブルに対して全て保証をしてくれるというわけではありませんが
少しでも建て替えをおこなってもらえるため、加入推奨となります。
宣伝費用
不動産業を開業しただけで問い合わせがあるということは非常に稀です。
基本は何もしなければ何も問い合わせはこないと思っていいでしょう。
基本的に不動産業で人海戦術をつかっていくことが基本的な戦い方にはなるため
奇をてらわず、基本的なことから着実に営業活動を行うといいでしょう。
その他の宣伝方法としては
大手の不動産情報を掲載するサイトへの掲載はマストで行っておきたいところです。
年収について
年収は立ち上げの1年、2年は200万円程度が平均的な数値となります。
理由としては、独立したばかりだと知名度がないことからあまり顧客からえらばれにくいという傾向があるからです。
独立前にある程度の顧客を抱えている状態ならこの年収は大きく変わるでしょう。
その他にもどのような業態で不動産をやるのかにもよって稼げる金額も大きく異なります。
成功をした方なら1000万円以上を軽く超える方も少なくはありません。
